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租18年退房被索24万？上海法院判恢复原状非恢复如新 【摘要】租住18年的房子退租时，房东要求“恢复如新”并索赔24万余元是否合理？上海长宁法院审结该案认为，合同约定“恢复原状”仅指恢复结构与原貌，长期租住产生的自然损耗不应由租客承担。法院最终酌情判决租客赔偿修复及空置损失共6万余元，房东退还部分押金，明确了“恢复原状”与“恢复如新”的法律边界。 租了多年的房子，与房东一直和和气气，退租时，房东却甩来一句“恢复如新！”这合理吗？租客到底该如何“恢复原状”？ 近日，上海市长宁区人民法院（以下简称长宁区人民法院）审结了一起因退租后交还房屋引发的房屋租赁合同纠纷案件。 房东起诉租客支付损失24万余元 2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保证金11，600元。合同另约定，租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状；因租客使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。 租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生一直使用该房屋至2024年7月。双方办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生将房屋恢复“原状”，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士遂诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5，000元。 张先生辩称，其系经过刘女士允许才进行了装修改造，墙壁发霉系房屋外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板为长期使用办公椅滑轮磨损所致，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置系受市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。 司法实践中，此类长期租赁纠纷的核心痛点在于对“恢复原状”的解释分歧。法律层面的“原状”通常指房屋交付时的物理结构与法律状态，而非要求租客承担因时间流逝产生的全部折旧。根据《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定方法或根据租赁物性质使用致使租赁物受损损耗的，不承担赔偿责任。本案中房屋已出租多年且实际使用长达18年，地板褪色、灶台老化等属于典型的使用折旧与自然损耗，房东要求“地板换新、灶台换新”实质上是将资产正常贬值的成本转嫁给租客，显然超出了合同约定的合理范围。法院在审理时需平衡契约自由与公平原则，既要维护合同约定的效力，也要防止房东利用优势地位索取不当利益。 法院酌情认定需赔偿6万余元 长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时，应按照合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，其应承担相应赔偿责任；若系房屋自然损耗，不应由承租人承担修复及赔偿责任。 本案中，合同明确约定租赁期满后，需恢复原状交付房屋。虽然张先生是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但根据合同约定，其在返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由张先生承担。 关于墙体、地板、灶台受损，刘女士申请对受损原因等进行鉴定，鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。双方确认租赁期间，张先生曾向刘女士反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系张先生使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、张先生又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。 关于房屋空置损失，刘女士在收回房屋后即挂牌出租，在诉讼之前张先生多次明确拒绝修复，在此情况下，刘女士作为出租人亦负有避免损失扩大之义务。结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度，再考虑鉴定报告载明的修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。 最终，长宁区人民法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6，600元。现本案判决已生效。 【相关新闻】 据上海市长宁区人民法院2026年7月发布的租赁纠纷典型案例通报显示，近一年来该院受理的房屋租赁合同纠纷中，因退租“恢复原状”引发的争议占比达37%，其中租期超过5年的长期租赁案件占比显著上升。法院在通报中特别提醒，出租人在订立租赁合同时应明确附件留存房屋交付时的高清影像资料，并对“恢复原状”的具体标准（如是否包含自然损耗修复、墙面是否需重新粉刷）作出细化约定；承租人在对房屋进行装修改造前，务必取得房东书面同意并明确退租处理方案，避免口头承诺在诉讼中因举证不能而承担不利后果。目前，该院已联合住建部门在社区租赁备案中推广标准化合同范本，增设“损耗界定”专项条款。 |